בנק ישראל פרסם החודש עדכון להנחיות בנושא הלוואות לדיור, המקשיחות מתן הלוואות למשקיעי נדל"ן ברכישת דירות מגורים.
במסגרת ההנחיות החדשות, הורה בנק ישראל שלא להכיר בכספים של רוכש, אשר מקורם בהלוואה על נכס קיים שבבעלותו, כ"הון עצמי" הדרוש לרוכש לשם העמדת ההלוואה החדשה המובטחת במשכנתא על הדירה החדשה.
ההנחיות החדשות התקבלו על רקע חששות בנק ישראל להגדלת החשיפה והסיכונים של המערכת הבנקאית כתוצאה מפעילות רבה של משקיעים ברכישת דירות מגורים.
כידוע, במסגרת העמדת ההלוואה המובטחת במשכנתא, דורש הבנק מהרוכש העמדת הון עצמי בשיעור מסוים משווי הדירה הנרכשת, לצורך מתן הסכמתו להעמדת ההלוואה.
משקיעי נדל"ן חיפשו דרכים יצירתיות להגדיל את מספר נכסי להשקעה ולצורך כך נזקקו להתגבר על המחסום שמציבה דרישת ההון העצמי.
לצורך כך, פעלו רבים מהמשקיעים "לחלץ" את ההון העצמי הדרוש מדירה קיימת שבבעלותם, על ידי נטילת הלוואה באמצעות שעבוד נכס קיים, וכך גייסו המשקיעים את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה הנוספת. במסגרת שעבוד דירתם הקיימת, התירה המערכת הבנקאית לחלץ הון עצמי בשיעור של עד 50% משווי הדירה הקיימת.
לאור ההוראות החדשות של בנק ישראל נראה כי דרך פעולה זו הוגבלה, וכי הבנקים אינם רשאים עוד להכיר בכספים אלה, כהון עצמי אשר מעמיד לווה לטובת רכישת דירה נוספת.
חשוב להדגיש כי בנק ישראל לא סגר את הדלת לחלוטין וציין כי אין מניעה להעמדת הלוואה ללווה במנותק מעסקת רכישת הדירה, אשר תישקל על פי קריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לאשראי הנוסף המבוקש.
לאור השינוי בהוראות והחשש האפשרי שאלו ישפיעו על לווים אשר הינם משפרי דיור (אשר רוכשים דירה חלופית ומתעתדים למכור את דירתם הישנה), מצא בנק ישראל לחדד ולהבהיר בהקשר של משפרי הדיור, כי אלו יהיו רשאים ליטול הלוואות לצורך השלמת המימון הדרוש לרכישת הדירה החדשה, זאת בכפוף לתנאים ומגבלות שונות כגון: קביעת ההלוואה כהלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת, הגבלת תקופת ההלוואה וקביעה, כי סכום ההלוואה לא יעלה על 30% משווי הדירה הנרכשת.
