בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' השופטת ירדנה סרוסי), הפך את החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה ת"א, אשר הטיבה עם פרויקטים של פינוי-בינוי, ביחס לאופן חישוב היטל ההשבחה החל עקב אישור תוכנית בפרויקט פינוי-בינוי.
בית המשפט קבע, כי חישוב היטל ההשבחה בגין תוכניות לפינוי-בינוי, יחושב באופן רגיל, דהיינו, על פי בחינת עליית שווי ערכם של המקרקעין לפני אישור התוכנית ('המצב הקודם') ולאחר אישור התוכנית ('המצב החדש').
בית המשפט גרס, כי אין לקבל את החישוב המקל שנקבע על ידי ועדת הערר לתכנון ובניה ת"א, לפיו היטל השבחה ייגזר אך ורק מההשבחה ממנה עתידים להנות בעלי הדירות הקיימים במקרקעין (בגין התוספת לדירות הקיימות בלבד), מבלי להביא בחשבון את דירות התמורה ליזם, המהוות לגישת הוועדה "עלויות עודפות" ונקודת איזון של הפרויקט, אשר בלעדיהן לא יתממש הפרויקט ואשר יש לנכותן מהמצב החדש.
בית המשפט ניתח את החלטת ועדת הערר וציין שהנ"ל מבוססת על שני היבטים. הראשון – משפטי, לפיו כלל ההוצאות שמוציא היזם בתוספת רווח יזמי סביר מותרות בניכוי מהמצב החדש. השני – עובדתי, לפיו קיים שיווי משקל תמידי בין התמורה המשולמת ליזם לבין ההוצאות שהיזם נושא בהן בתוספת רווח יזמי סביר.
בית המשפט קבע כי הניכוי כאמור מהמצב החדש שביצעה ועדת הערר, מפחית את ה'הוצאות חיצוניות' לתב"ע אשר לא מותרות בניכוי, ועומדת בסתירה להלכה שנקבעה בפס"ד אברמוביץ, אשר הבחינה בין 'הוצאה פנימית' אשר הכרחית ליצירתו של המצב החדש (כגון תנאים ומטלות ציבוריות שנטל על עצמו בעל מקרקעין לצורך יצירת המצב החדש בתב"ע) לעומת 'הוצאה חיצונית' שאינה חלק משווי המקרקעין ואין לנכותה. מאידך, בית המשפט קיבל את הטענה כי יש לנכות רווח יזמי סביר בגין הפעולות שהיו הכרחיות ונדרשו לצורך מימוש התב"ע.
ביחס למישור העובדתי קבע בית המשפט, כי אין לקבל קביעה עובדתית גורפת לפיה קיים שיווי משקל בין התמורה שמקבל היזם לבין התמורה שמקבלים הדיירים, וכי אלו מושפעים מכוח המיקוח של הדיירים ומאזן הכוחות שלהם מול היזם, אשר עשויים להשתנות ממקרה למקרה.
בית המשפט הורה על החזרת הסוגיה לשמאי המכריע והורה לו לחשב את ההשבחה לפי: "מתודה שמאית מקובלת, באופן התואם את הוראות הדין".
משמעות פסק הדין תביא לכך שבמסגרת מימוש פרויקטים של פינוי בינוי ייאלץ היזם לשלם היטל השבחה גבוה בהרבה מזה שהיה צריך לשלם לפי החלטת ועדת הערר, וכשכך ישפיע באופן ניכר על התמורות המוצעות לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי וכן יכניס את עסקאות הפינוי בינוי לתקופה של חוסר ודאות.
