דלג לתוכן דלג לפוטר

עדכון משפטי: מתי נציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולה להתחרט ולבחור ביזם אחר?

//

סכסוכים בין יזמים בנוגע למתחמי התחדשות עירונית הינה תופעה מוכרת וידועה אשר מביאה לעצירה של פרויקטים רבים. החלטה שניתנה לפני מספר ימים על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופט פרסקי 49459-08-24) עסקה בשאלה האם יכולה נציגות דיירים להחליף יזם לאחר שכבר נחתם הסכם התחדשות עירונית, על ידי חלק מבעלי הזכויות, עם יזם אחר.

 

נסיבות המקרה:

באותו מקרה, דובר בפרויקט התחדשות עירונית באשקלון, בו יזם ראשון (חב' ראדקו) התקשר בהסכם פינוי-בינוי עם 44 בעלי דירות מתוך 108 בעלי דירות במתחם. הסכסוך התעורר שעה שנציגות דיירים חדשה שמונתה במתחם, קיימה הליך חדש של הזמנה להציע הצעות. הנציגות המליצה לבעלים להתקשר עם יזם חדש (קבוצת גבאי) כיזם המועדף להובלת הפרויקט, שהציע תמורות עדיפות על התמורות של היזם הראשון וזאת, לאחר שהתגבש רוב להצעתו של היזם החדש במסגרת סקר טלפוני שערכה הנציגות בין הבעלים. היזם הראשון פנה לבית המשפט וטען, כי פעילות הנציגות תוך שהיא מעודדת את הבעלים להתקשר עם היזם החדש, נועדה להפר את ההסכם הקיים בין היזם הראשון לבין בעלי הדירות, ועל כן עתר להוצאת צו מניעה זמני.

 

החלטת ביהמ"ש:

בית החליט לדחות את בקשת היזם הראשון לקבלת סעד זמני. קביעתו המרכזית של בית המשפט הייתה, כי אין לקבל צו מניעה שכן קבלת צו שכזה משמעו מניעת תחרות כלכלית ולגיטימית, שנועדה לשיפור התמורות שיזם הפרויקט מעניק לבעלי הדירות. בית המשפט הדגיש, כי העובדה שחלק מבעלי הדירות התקשרו כבר עם היזם הראשון, אינה מונעת מיתר בעלי הדירות לבחון הצעות מתחרות מיזמים נוספים. יתרה מכך, היא אף אינה מונעת עריכת בחינה משפטית במטרה לדעת האם ניתן להשתחרר באופן חוקי וכדין מאותו הסכם שנערך עם היזם הראשון. לעניין הטענות שהשמיעו המבקשים ביחס לתוקפה וכשירותה של הנציגות החדשה, סבר בית המשפט שאין צורך לקבוע, בשלב זה, ממצאים בנושא וכי ממילא אין מחלוקת כי אין תוקף מחייב להמלצתה של הנציגות. בית המשפט ציין מבלי שקבע מסמרות בעניין, כי לחלק מבעלי הזכויות שחתמו עם היזם הראשון טענות בנוגע לתוקף ההסכם, בין היתר, לאור התקופה שחלפה מאז חתימת הבעלים הראשון. בהקשר זה נעיר, כי בית המשפט לא מצא לנכון להתייחס להוראות החוק המאפשרות להביא לסיומו של הסכם התחדשות עירונית, בחלוף המועדים הקבועים בחוק. בית המשפט הדגיש, כי מתן סעד זמני כפי שהתבקש מצריך זהירות רבה, שכן היעתרות לסעד עשויה לפגוע בתחרות הכלכלית הלגיטימית. 


סיכום:

החלטת בית המשפט, הגם שניתנה במסגרת סעד זמני, מלמדת על עמדת בית המשפט המדגיש את חשיבות קידום פרויקטי התחדשות עירונית בכלל ואת חשיבותה של תחרות כלכלית במתחמי פינוי בינוי בפרט, וכי לאור נסיבות המקרה, אין לפגוע בתחרות ובזכות הבעלים להצעה מיטיבה ותחרותית שעה שיזם אחר החתים מיעוט של בעלים במתחם. עמדה זו מתיישבת עם עמדת הרשויות אשר פעלו בשנים האחרונות על מנת לנסות ולמצוא פתרונות על מנת "לשחרר" פרויקטים אלה מהמצב בו הם מצויים. בין היתר, קיימות הוראות בחוק המאפשרות לבעלי דירות להשתחרר מהסכם אשר לא התקדם בהתאם לאבני הדרך שנקבעו בחוק. בנוסף, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הביעה דעתה בעבר לקדם הצעת חוק לשם הקניית האפשרות להביא להסדר בין יזמים, במקרה של מה שהיא מכנה "עסקאות חוסמות" או לחילופין לאשר לבעלי הדירות להשתחרר מן העסקאות החוסמות ולבחור יזם חדש. אנו סבורים כי ניהול הליך סדור ושקוף של מינוי נציגות במתחם פינוי בינוי ושל הליך הזמנה להציע הצעות לבחירת יזם, עשויים למנוע מלכתחילה מאבקים מסוג זה, אשר רק פוגעים במטרה המרכזית של קידום פרויקטי פינוי בינוי. אולם, משהתגלע סכסוך מעין זה, מוצע לבחון לגופו של עניין את האלטרנטיבות השונות ובכלל זה, בחינת השתחררות כדין מהסכם קודם תוך קבלת שיפויים מתאימים מהיזם החדש או לחילופין בחינת שיתוף פעולה בין היזמים באופן שיאפשר הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

 

אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

אולי יעניין אותך גם...

x
דילוג לתוכן