בית המשפט העליון דחה את עמדת רשות המיסים וקבע כי נישום זכאי להנות מהקלה במס רכישה (מדרגות מס דירה יחידה) ברכישת דירת תחליף גם אם לא הצהיר במועד הרכישה על כוונתו למכור את הדירה הקודמת שבבעלותו.
ביום 27.10.2022 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בעניין ע"א 2142/21 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' מיכאל מלכיאור ואח'.
באותו מקרה, הנישומים היו בעלים של דירת מגורים בירושלים שנרכשה בשנות ה-80. בשנת 2013 קיבלו הנישומים במתנה זכויות בדירת מגורים בפרויקט המצוי בבנייה בתל אביב. במסגרת דיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין לא הצהירו הנישומים על כוונתם למכור את הדירה בירושלים ובתוך כך, להנות מהקלות במדרגות מס הרכישה הניתנות על פי החוק למי שרוכש דירת תחליף (סעיף 9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק). הנישומים שילמו מס רכישה מלא בגין רכישת הזכויות בדירה בתל אביב.
בחלוף 5 שנים ממועד העסקה בתל אביב (דירת התחליף) מכרו הנישומים את הדירה בירושלים ופנו למיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון שומה בהתאם להוראת סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך שביקשו להחיל את הוראות החוק להקלה במדרגות מס הרכישה ביחס לדירת התחליף.
הנישומים התבססו על כך שחל איחור במסירת דירת התחליף אשר נרכשה מהקבלן וכי האיחור במסירתה היה בנסיבות שלא היו בשליטתם. במקרה זה, קובעות הוראות החוק כי התקופה למכירת הדירה הישנה תוארך לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל בדירת הקבלן. הרציונל של החוק במקרה זה הוא לאפשר לנישומים להמשיך להתגורר בדירתם הישנה שכן טרם התקבלה החזקה בפועל בדירתם החדשה.
רשויות מיסוי מקרקעין דחו את הבקשה, בין היתר, לאור הטענה כי חלף המועד הקבוע בחוק לתיקון שומה (4 שנים). המחלוקת התגלגלה לפתחו של בית המשפט העליון במסגרת ערעור שהוגש על ידי רשויות מיסוי מקרקעין על החלטת וועדת הערר שקיבל את עמדת הנישומים.
בפסק דינו של בית המשפט העליון נדחתה עמדת מיסוי מקרקעין ונקבע כי הוראות החוק המעניקות הקלה במדרגות מס הרכישה ברכישת דירת תחליף שנרכשה מקבלן, כאשר חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש במסירת החזקה בדירה, אינן כפופות למגבלת הזמן של 4 שנים הקבועה בסעיף 85 לחוק לעניין תיקון שומה.
בית המשפט הוסיף כי יש לראות בכך כמעין תהליך דו שלבי אשר מאפשר להכיר בדיעבד בהקלות במס רכישה בהתקיים הנסיבות המנויות בחוק. בית המשפט הוסיף, כי העובדה שרשויות מיסוי מקרקעין מבקשות מן הנישומים להצהיר מבעוד מועד על כוונתם העתידית לגבי מכירת הדירה הישנה, אינה מאיינת את הוראות החוק, אשר אינו מחייב הצהרה כזו מראש.
בית המשפט אף ציין כי לאור 'הלכת רייך' שנתקבלה לאחרונה בבית המשפט העליון, ניתן היה אף בנסיבות העניין לעשות שימוש בהוראת החוק המאפשרת להאריך המועד לתיקון שומה, מעבר ל-4 שנים, לפי סעיף 85 לחוק.
