בית המשפט העליון קבע כי על קבלן המוכר דירה "על הנייר", חלה חובה ליזום באופן עצמאי ואקטיבי גילוי כל הפרטים המהותיים בקשר לדירה.
ביום 1.1.2023 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בעניין ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח'.
במקרה האמור עסקינן ברוכשת דירה טרם בנייתה (דירה "על הנייר"), אשר לימים, התברר לרוכשת, כי מבנה לרווחת הדיירים הנבנה בסמיכות לדירתה על ידי אותו יזם, חוסם באופן ממשי את החזית הדרומית של דירתה.
הרוכשת עתרה לסעד מבית משפט המחוזי אשר דן במקרה ודחה את טענות הרוכשת במלואן.
בתמצית, בית משפט המחוזי הכריע כי הסכם המכר, ממצה את ההסכמות ואת המצגים אשר הוחלפו בין הצדדים וכשכך, אין משמעות למצגים טרום חוזיים אשר עומדים בסתירה לאמור בהסכם המכר.
במסגרת הערעור בבית המשפט העליון התקבל ערעורה של הרוכשת.
בית המשפט העליון קבע כי החברות היזמיות הפרו כלפי הרוכשת את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליהן – מתוקף היותן מוכרות דירה "על הנייר" – מכוחו של עיקרון תום-הלב המעוגן בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), זאת גם אם ייטען שהסכם המכר עצמו לא הופר על ידי היזם.
בית המשפט הדגיש כי על יזם מקרקעין לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש דירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה. דהיינו, את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה.
בנסיבות של רכישת דירה "על הנייר" קיימת מסגרת נורמטיבית המעניקה:
"…מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת אשר מטילה על קבלן, מוכר הדירה "על הנייר", חובה לגלות לרוכש – בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש".
בית המשפט העליון הוסיף כי:
"קבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת; אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן."
בית המשפט קבע, כי במקרה דנן זכאית הרוכשת לפיצוי התאמה למצב הדברים אילולא הסתמכה הרוכשת על מצג השווא. עוד נקבע, כי נוסחת הפיצוי תחושב בהתאם ליחס בין מחיר השוק של הנכס כפי שהוא (ובמקרה דנן כולל חסימת החזית הדרומית), לבין מחיר השוק של הנכס ההיפותטי אשר תואם את מצג השווא (ובמקרה דנן ללא חסימת החזית הדרומית) נכון למועד חתימת החוזה. לאחר מכן, יש להכפיל את היחס האמור במחיר עליו הסכימו הצדדים בחוזה.
לדוגמא: ככל שמחיר הדירה כולל חסימת החזית הדרומית הינו בסך של 4 מיליון ₪, לעומת מחיר הדירה ללא חסימת החזית הדרומית אשר הינו בסך של 6 מיליון ₪, הרי שהיחס הינו: 4/6. בהנחה שהמחיר החוזי של הדירה הינו 5.5 מיליון ₪, להלן חישוב פיצוי ההתאמה:
1,833,333.33 ש"ח =((4/6)-1) * 5,500,000 ₪
זאת ועוד, דעת הרוב בפסק הדין קבעה (בניגוד לעמדתו של כב' הש' שטיין), כי אין לקבוע במקרה זה "אשם תורם" לרוכשת המפחית משווי הפיצוי המגיע לה וכי המוכרות הינן האחראיות המלאות לנזק שנגרם לרוכשת.
*פרסום זה כולל מידע חלקי בלבד והוא אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
כל המסתמך על הפרסום או על חלקו, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד.
